ETAPE 5 : L’AVANT CONTRAT
A travers nos précédents articles de cette série très détaillée du processus de vente dédiée au vendeur d’un bien immobilier, vous avez pu parcourir :
- Comment bien estimer votre logement
- Quelles sont les démarches préalables à la mise en vente
- Comment se déroule la commercialisation de votre bien
- Comment bien appréhender l’offre d’achat, une étape très importante et trop souvent négligée
- et maintenant qu’attendre de l’avant contrat avec l’ouverture du dossier de vente chez le notaire
Nous comptions décomposer cet article en deux parties l’avant contrat et l’acte de vente mais il y a tellement de choses à dire sur l’avant contrat que finalement il y aura une étape 6 pour l’acte de vente 😅
Vous avez donc pris le temps d’analyser avec votre agent immobilier l’offre d’achat que vous avez reçue, et vous avez décidé de la contresigner. Il est donc temps pour votre agent immobilier d’envoyer le dossier de vente à / aux notaire(s).
Il s’agit de ne surtout pas perdre de temps, n’oubliez pas que la signature de l’offre vous engage mais que l’acquéreur a toujours la possibilité de renoncer à son achat. Il peut etre toujours tenté de visiter d’autres biens. C’est pourquoi il est important que votre agent ait compilé un dossier complet avant (cf étape 2 : https://www.century21-cc-mougins.com/actus/4170061827/etape-2-les-demarches-prealables-a-la-mise-en-vente-de-votre-bien/). Il ne devrait rester qu’à actualiser les diagnostics si nécessaire (état des risques et termites valables 6 mois seulement), et si vous êtes en copropriété obtenir du syndic l’ensemble des documents composant le « pack ALUR » (pré-état daté, 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, carnet d’entretien de l’immeuble…).
L’avant-contrat se signe de préférence chez le notaire, en présence des deux parties et de l’agent immobilier.
Il existe deux principaux types d’avant contrat : la promesse de vente et le compromis de vente. Quelles sont les distinctions entre les deux ? Dans l’un des cas l’engagement est unilatéral (promesse / vendeur), dans l’autre synallagmatique. Ensuite la promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts, c’est un acte facturé. On parle de promettant / bénéficiaire / indemnité d’immobilisation pour une promesse ; et de vendeur / acquéreur / dépôt de garantie pour un compromis. La promesse de vente est de plus en plus privilégiée par les notaires, alors que les agences immobilières rédigent des compromis de vente.
Pour en savoir plus, consultez le site des notaires : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-les-etapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente
Il est d’usage lorsque chaque partie est représentée par un notaire différent, et que les deux notaires sont dans le même département que le bien vendu, que le rédacteur de l’acte soit le notaire de l’acquéreur et que l’avant contrat se signe chez lui. Le notaire du vendeur reçoit donc le projet d’acte avant le rendez-vous de signature et peut faire ses observations en amont du rendez-vous.
Votre présence n’est pas obligatoire au rendez-vous mais nous vous conseillons d’y assister dans la mesure du possible, d’autant plus s’il s’agit de votre première vente immobilière. Votre notaire est votre conseil, il pourra répondre à toutes vos questions au fur et à mesure de la lecture de l’acte.
Lorsque vous ou votre acquéreur êtes en incapacité de vous rendre physiquement au rendez-vous, la signature de l’avant contrat peut aussi selon le cas se faire par procuration (souvent un collaborateur de l’étude notariale) ou par signature électronique, assortie ou non d’un rendez-vous en visioconférence.
Suite à sa signature, et si tous les documents nécessaires à la purge de son droit de rétraction ont bien été réunis, l’acquéreur reçoit une lettre recommandée avec accusé de réception (de plus en plus dématérialisée sous format électronique via des services comme AR24). A compter du lendemain de sa réception, l’acquéreur bénéficie d’un délai de 10 jours durant lequel il peut se rétracter sans aucune conséquence. Passé ce délai, s’il se rétracte pour un motif autre que ceux prévus aux conditions suspensives de droit commun ou additionnelles au contrat, alors il s’expose à des poursuites légales.
Les principales conditions suspensives sont relatives au financement de l’acquisition, mais il peut y en avoir d’autres comme par exemple lorsque des demandes d’urbanisme doivent être effectuées par l’acquéreur comme un permis de construire, ou que des travaux doivent être entrepris par le vendeur, ou encore qu’un acte de scission de copropriété doive intervenir avant la vente définitive… Les conditions suspensives sont assorties d’un délai, au-delà duquel l’une des parties peut entamer une action contre l’autre si elle n’a pas tenu ses engagements.
Dans le cadre du suivi de la vente, l’agence immobilière et le notaire tiendront régulièrement au courant les parties de l’évolution du dossier et vérifieront que les échéances soient bien respectées.
Durant l’instruction du dossier, le notaire effectuera toutes les formalités administratives et vérifiera tous les documents légaux concernant le bien, son état hypothécaire, … il sera aussi en relation avec la banque de l’acquéreur si celui si contracte un prêt immobilier, afin de s’assurer du bon déblocage des fonds en temps voulu.
Lorsque le bien se situe dans une zone soumise au droit de préemption, alors le notaire doit notifier la vente à la mairie ou à la préfecture lorsque la commune est carencée (pas suffisamment de logements sociaux). Le notaire remplit une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qu’il adresse à la mairie ou à la préfecture. Bien souvent l’administration ne répondant pas, l'absence de réponse durant un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.