Pas de crédit sans garantie ! Mais quelles sont les garanties ?
Dans le cadre d’un achat d’un bien immobilier, tout acquéreur ayant recours à un prêt bancaire devra souscrire à l’une des garanties exigées par la banque prêteuse. C’est un élément essentiel pour que celle-ci donne son accord définitif et procède à l’édition des offres de prêt.
En effet, lors du montage du dossier de prêt la banque va vérifier la solvabilité de l’emprunteur à l’instant T, mais celle-ci peut évoluer avec le temps, en fonction des aléas professionnels ou personnels de l’emprunteur. Cette garantie de prêt immobilier protège donc la banque, et lui permet d'obtenir un remboursement, partiel ou complet, du montant prêté en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.
/!\ La garantie ne remplace pas l’assurance emprunteur, elle la complète. La garantie protège l’établissement préteur ; l’assurance emprunteur protège l’emprunteur des risques couverts par son contrat, comme par exemple décès, chômage ou invalidité. La garantie sert donc pour les cas que l’assurance emprunteur ne couvriraient pas.
Il existe plusieurs sortes de garantie réparties en 2 catégories, les garanties personnelles qui reposent sur la solvabilité et la capacité à rembourser de l’emprunteur, et les garanties réelles qui s’adossent à la valeur d’un bien. Le choix dépendra de critères d’éligibilité.
Parmi les différentes options :
La caution bancaire : C’est une garantie personnelle qui représente 60% des garanties souscrites dans le cadre d’un prêt immobilier, c’est aussi la moins couteuse. C’est lorsqu’un organisme financier spécialisé se porte garant en cas de défaillance de l'emprunteur. Ce dernier effectuera le remboursement du capital restant dû directement auprès de la banque. Le principal organisme de cautionnement est Crédit Logement.
Par rapport à l’hypothèque, le cautionnement ne nécessite pas l’intervention de notaire, et de plus, le débiteur peut récupérer une partie des frais engagés à la fin du prêt (jusqu’à 75%)
Les cautions mutuelles : C’est aussi une garantie personnelle mais accessible que par certains profils ou corps de métiers, comme les fonctionnaires ou les militaires.
Parmi elles, la caution Casden (banque de l’Education, de la Recherche et de la Culture) ou la caution MGEN (Mutuelle Générale de l’Education Nationale), la caution Du Commissariat à l’Energie Atomique (CEA), Du Groupement Militaire de Prévoyance des Armées (GMPA), De la Mutualité de la Fonction Publique (MFP), De la RATP, De la SNCF …
L’hypothèque : C’est une garantie réelle, le bien immobilier acquis servira de garantie pour l’emprunt. L’organisme préteur acquiert ainsi le droit de vendre ce bien hypothéqué pour se faire rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur.
L’hypothèque nécessite davantage de démarches administratives. Elle devra entre autres être inscrite par le notaire auprès du registre de la Conservation des Hypothèques. Elle est souscrite pour la durée du prêt majorée d’un an. En cas de remboursement anticipé du prêt, il y aura donc des frais de mainlevée. Sinon l’hypothèque disparait d’elle-même un an après le paiement de la dernière mensualité. C’est la garantie dont le cout total est le plus élevé.
L’inscription en privilège de préteur de deniers : C’est une autre garantie réelle mais qui n’est proposée que lorsque l’emprunteur souhaite financer l’achat d’un bien ancien (et non lors d’un achat dans le neuf en VEFA). Le bien financé pourra être vendu aux enchères en cas de défaillance de remboursement. La différence avec l’hypothèse est que la banque sera alors le créancier prioritaire lors de l’indemnisation vis-à-vis d’autres éventuels créanciers. Tout comme l’hypothèque, elle peut être souscrite lorsque la mise en place d’une caution n’est pas possible, et elle doit également faire l’objet de l’intervention du notaire. Son cout est légèrement moins couteux que l’hypothèque.
Le nantissement : C’est une autre garantie réelle, un contrat entre l’emprunteur et la banque, où un voir des biens incorporels sont mis en garantie. Voici quelques exemples de biens incorporels pouvant servir au nantissement : une part de société, une police d'assurance vie, un droit de propriété, un fonds de commerce, …
Si l’emprunteur ne peut plus payer, le ou les biens seront saisis afin de procéder au remboursement de l’emprunt.
Le coût de la garantie peut varier considérablement, dans certains cas il peut être totalement pris en charge. C’est la raison pour laquelle notre agence immobilière à Mougins CENTURY 21 vous conseille de bien choisir votre banquier, pour qu’il vous conseille au mieux selon votre situation, ou alors prendre contact avec un courtier qui le fera pour vous.